Duurzaam, kwalitatief vastgoed met een stabiel en aantrekkelijk financieel én maatschappelijk rendement. Dat is wat Sonneborgh al jarenlang biedt als ontwikkelaar én belegger in maatschappelijk vastgoed. Dit jaar bestaan ze 25 jaar. Hoe zag hun ondernemersreis eruit? En parallel daaraan: hoe veranderde de markt in die 25 jaar? Tijd voor een terugblik met Peter Schiphorst (oprichter) en Arjan Kuijpers (commercieel directeur).
In 1997 sprong Peter Schiphorst in het diepe en werd ‘zijn’ Corporate Real Estate Strategy (Coresta) geboren, de voorloper van Sonneborgh. Waar hij zich als eenpitter eerst voorstelde als projectleider, switchte hij al snel naar de functie directeur. ‘Grappig hoe je met een beetje bluf, al een heel eind komt.’
Maatschappelijk vastgoed
Al snel kon hij aan de slag voor een ziekenhuis in Delfzijl. Peter begeleidde hen van a tot z in hun vastgoedontwikkeling, projecten die doorgaans minstens 10 jaar duren. ‘Eigenlijk had ik dus meteen voor 10 jaar aan werk’, blikt Peter terug. ‘Ik hield me bezig met strategische plannen ontwerpen en uitvoeren, de kosten in de gaten houden en mensen aansturen.’ De droom om te ondernemen en te groeien, werd niet gedempt door die eerste omvangrijke klus. Niet veel later kwamen er opdrachten bij. De gemeenschappelijke deler van die klussen: maatschappelijk vastgoed. Peter: ‘Daar had ik al ervaring mee. Deze niche is complexer dan regulier vastgoed, zoals woningbouw of commercieel vastgoed. Ik besloot er mijn core business van te maken.’
Onderscheidend door total engineering
In de jaren van groei veranderden de werkzaamheden. Van uurtje factuurtje, transformeerden het bedrijf. ‘We gingen totale plannen leveren. Dat noemde ik total engineering, een zelfbedachte term die inmiddels ingeburgerd is in de markt. We maakten voor onze opdrachtgevers een integraal ontwerp met daarin architectuur, constructie en installatie-advies. Eigenlijk al het voorbereidende werk, voordat een aannemer aan de slag kan.’ Een onderscheidend aanbod in die tijd, waar de meeste vastgoedontwikkelaars nog met eilandjes werkten. Bij Peter kregen klanten één aanspreekpunt en één hoofdverantwoordelijke. Jaren van groei volgde, totdat de crisisjaren Peter drastisch deed snijden in het personeelsbestand: van 85 personeelsleden krimpte de organisatie geleidelijk aan naar 35 mensen. Uiteindelijk koos Peter voor een doorstart, met een kernteam van 5 mensen.
“Er ontstond een scheiding tussen woon en zorg. Wij sprongen in dat gat“
Tegen de stroom in
In de naweeën van de crisis in 2008, ontstond Sonneborgh zoals we het tegenwoordig kennen. Arjan: ‘Het idee? Vreemd geld ophalen voor fondsen om vastgoed mee te financieren.’ Die fondsen waren in beginsel bedoeld om ontwikkelingen vlot te trekken die anders niet van de grond kwamen. Het waren namelijk de jaren na de crisis, waarin pensioenfondsen, woningbouwcorporaties en banken hun handen massaal van zorgvastgoed aftrokken. ‘Daardoor stagneerden veel projecten’, legt Arjan uit. ‘We zagen de markt echt veranderen: er ontstond een scheiding tussen woon en zorg. Niemand wilde zijn handen branden aan zorgvastgoed. Met Sonneborgh gingen we tegen de stroom in. We sprongen in dat gat en creëerden fondsen van particuliere beleggers die samen geld inlegden, waardoor we een project alsnog konden financieren.’
Betrouwbare partij
Het eerste fonds, bedoeld voor een project in Apeldoorn, kostte het team van Sonneborgh veel kruim. ‘We moesten veel vragen beantwoorden’, vertelt Peter. ‘Hoe zit het op juridisch vlak? Hoe werkt het met het AFM-register? En ook: wáár vinden we beleggers?’ Inmiddels bellen beleggers zelf en ziet de markt er heel anders uit. ‘Ik durf wel te stellen dat er figuurlijk wordt gevochten om bij ons te mogen investeren’, beweert Peter. ‘We staan dan ook bekend als nette en betrouwbare partij met goede rendementen. En de wereld is veranderd: de koudwatervrees van werken met een commerciële partij is er wel af.’ Ondertussen gingen ook de ontwikkelactiviteiten voor Coresta door. Maar met twee gezichten naar buiten treden, was niet langer houdbaar. Arjan: ‘We wisten inmiddels dat Sonneborgh een blijvertje was. Het was zelf bedruipend en toekomstbestendig. En daar zat de behoefte bij onze klanten’ Sonneborgh werd de naam van de nieuwe holding, waar ook de ontwikkelactiviteiten vandaag de dag onder vallen.
“We staan bekend als een nette en betrouwbare partij met goede rendementen“
Partnerships
Tegenwoordig zit er voor zo’n 400 miljoen euro aan omzet in de pijnlijn. Om niet meer al het risico te dragen (vanwege voorfinancieringen), zocht Peter in 2021 versterking. Dunavast haakte aan. Inmiddels werkt Sonneborgh ook samen met Aedifica, de grootste zorgvastgoedbelegger van Europa. ‘We hebben daardoor zoveel middelen, dat we gronden of gebouwen makkelijker en sneller kunnen aankopen’, aldus Peter. ‘De afgelopen drie maanden hebben we voor 10 miljoen aan posities genomen, met een bouwvolume van 100 miljoen euro. We wachten dus niet alleen meer tot een zorgpartij zich meldt, maar zetten tegelijkertijd zelf stappen en zoeken daar later zelf een zorgpartij bij.’
Marktwerking bleek een goed idee
Beide heren zijn groot voorstander van marktwerking in de zorg, een ontwikkeling die omstreeks 2012 opkwam. ‘We zien genoeg bewijs daarvoor. Om tot bouwen te komen, moest je vroeger 100 hobbels nemen door de taaie bureaucratie’, legt Peter uit. ‘Daarna moest je plan nog goedgekeurd worden door het ministerie van VWS én moest je project financieel aan allerlei tarieven voldoen. Geloof mij, er werd keihard gelobbyd om die tarieven op te plussen. Een bouwproces verliep daardoor heel stroperig én was ook veel minder efficiënt.’ Zonder marktwerking was zorgvastgoed totaal onbetaalbaar geworden, aldus de heren. ‘Alles is efficiënter en sneller geworden. Vastgoed is nu veel meer afgestemd op de behoefte van de markt.’ Tien jaar terug liepen banken en investeerders nog met een grote boog om zorgvastgoed heen, inmiddels is het bijna een veilige haven voor beleggers. Onder de streep draagt dat natuurlijk ook bij aan de kwaliteit van zorg.
De oprichter kijkt met een goed gevoel terug op de afgelopen 25 jaar. ‘Het is een cliché, maar het was echt een rollercoaster. Nu zijn we in rustiger vaarwater terecht gekomen. Sonneborgh is een partij van naam en faam, een club professionals waar zowel zorgpartijen als particuliere en professionele beleggers graag mee samenwerken. Daar mogen we trots op zijn.’
