Lees hier het interview van SERVICE Magazine met Arjan Kuijpers over kansen en uitdagingen in zorgvastgoed anno 2020. SERVICE is de studievereniging verbonden aan de master Urban Systems and Real Estate (voorheen Real Estate Management and Development) van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e).
Zorgvastgoed maakt al jaren onderdeel uit van onze steden en dorpen. Toch wordt het nog vaak gezien als een niche markt. Hoe kijk jij hier tegenaan?
Zorgvastgoed is heel interessante markt. In mijn opinie veel interessanter dan reguliere vastgoedmarkten. Zoals je terecht aangeeft maakt zorgvastgoed al sinds jaar en dag onderdeel uit van onze samenleving. Een belangrijk onderdeel, blijkt door de Corona crisis nu maar weer eens te meer. Het is ook geen opkomende markt meer. Al begrijp ik dat door mensen die niet thuis zijn in deze sector dit wel nog zo wordt gezien. Natuurlijk kent zorgvastgoed een sterke historie van overheidsregulering en vereist het meer inlevingsvermogen en kennis van de gebruikers dan in reguliere vastgoedsectoren. Maar dat maakt het juist zo bijzonder. En het afgelopen decennium is er veel veranderd. De regelgeving en bekostiging is aangepast, waardoor instellingen meer risico zijn gaan lopen maar ook meer vrijheid kregen om ondernemerschap te tonen. Zowel op hun dienstverlening als op hun vastgoed. Echt vrije marktwerking is het natuurlijk (nog) niet, maar het heeft wel geleid tot nieuwe woonconcepten, het ontstaan van nieuwe zorgaanbieders en de toetreding van buitenlandse partijen in het Nederlands zorglandschap. En deze ontwikkeling zet zich voorlopig verder door.
Betekent dit dan ook dat er een nieuwe rol is weggelegd voor commerciële vastgoedpartijen?
Ja, absoluut. Wij merken dat zorgorganisaties zich steeds meer richten op de grote vraagstukken waar zij voor staan. Vraagstukken ten aanzien van oplopende personeelstekorten in een sterk vergrijzende samenleving met bijbehorende zorgvraag. En daarnaast de vraag hoe men desondanks kwalitatieve en mensgerichte zorg kan blijven leveren. Met altijd weer de terugkerende vraag hoe we dit betaalbaar houden. Vastgoed behoort dan ook steeds minder vaak tot de kernactiviteiten van een zorginstelling. Maar de historisch gezien traditionele partners, de woningbouwcorporaties, hebben zo ook hun eigen opgaves waardoor hun investeringsruimte beperkt is. Oplopende belastingdruk (o.a. verhuurdersheffing), hogere bouwkosten en klimaatdoelstellingen maken dat zij niet langer vanzelfsprekend de aangewezen partner zijn. Dit heeft een toenemende behoefte en bereidheid tot het aangaan van nieuwe samenwerkingsvormen bij de ontwikkeling en financiering van zorgvastgoed. Niet alleen met grote institutionele partijen, maar juist ook met gespecialiseerde marktpartijen zoals Sonneborgh. Dit was een aantal jaar geleden nog moeilijk voor te stellen. Wat dat betreft is er veel veranderd. Het wantrouwen is minder en de bereidheid om samen te werken aan passende oplossingen is gegroeid. Dat moet ook wel, want de uitdagingen voor de sector worden alleen maar groter. De investeringsopgave voor de komende jaren is groot. Tegelijkertijd zit daar ook een uitdaging. Zowel voor de zorgaanbieders als voor ons. Want deze ontwikkeling trekt ook partijen aan met niet veel meer dan een goed verhaal. Verwachtingen worden dan niet waargemaakt, wat weer resulteert in teleurstellingen.
Worden alle opgaves dan nu wel opgepakt, of blijft er nog veel liggen?
Er zijn veel goede voorbeelden van projecten die de afgelopen jaren tot stand zijn gekomen op basis van een constructieve samenwerking tussen zorginstellingen en marktpartijen. Vooral grote institutionele partijen, zowel uit Nederland als uit het buitenland, hebben hier een belangrijke bijdrage aan geleverd. Tegelijkertijd gaan er ook nog veel projecten niet door. Simpelweg omdat ze niet mooi aan alle criteria voldoen. Bijvoorbeeld omdat geen overeenstemming kan worden bereikt over duur van het huurcontract, over de investeringen danwel het rendement, omdat het vastgoed te specifiek of te verouderd is of omdat de locatie of regio niet aantrekkelijk genoeg is. Regelmatig gaan projecten niet door want er zijn behoorlijk wat opgaves die een rafelrandje hebben. Het probleem is dan ook niet de beschikbaarheid van kapitaal, maar zit eerder in de investeringsvoorwaarden en de haalbaarheid van projecten. Wat dat betreft is er dus nog voldoende te doen. Dat wil niet zeggen dat voor deze projecten niet een oplossing te creëren is, integendeel. Het vergt alleen een iets andere aanpak en meer flexibiliteit en creativiteit in het zoeken naar een passende oplossing. Want zoals gezegd, er is voldoende kapitaal beschikbaar op dit moment.
Leg eens uit, hoe werkt dat dan?
Waar zorginstellingen in toenemende mate behoefte hebben aan partnerschappen om invulling te geven aan hun vastgoedopgaves, zo zoeken steeds meer particuliere investeerders mogelijkheden om in zorgvastgoed te beleggen. De motieven van deze doelgroep wisselen. Natuurlijk is het zo dat de huidige lage rentestand tot gevolg heeft dat kapitaal een weg zoekt zodat het kan renderen. Maar daarnaast merken we ook dat de huidige tijdgeest een positieve invloed heeft. Steeds meer vermogende particulieren willen een deel van hun vermogen duurzaam en maatschappelijk relevant beleggen. Dat kan op verschillende manieren, maar één daarvan is in zorgvastgoed. Een eerlijk rendement, een duidelijke structuur, betrouwbare betrokken partijen, voldoende zekerheden en geen operationeel gedoe zijn hierbij leidend. Dus zoeken ze manieren om indirect in zorgvastgoed te beleggen. Vastgoedfondsen lenen zich hier uitstekend voor. Met de opkomst van deze doelgroep ontstaan er met deze structuur nieuwe mogelijkheden om meer zorginitiatieven van de grond te krijgen. En dat is hard nodig. Wanneer je daarnaast in staat bent om meer energie aan de voorkant van het ontwikkelproces te steken en samen met de zorginstelling als partner te zoeken naar oplossingen voor de rafelrandjes, met respect voor elkaar en elkaars belangen, dan ontstaan er vanzelf nieuwe mogelijkheden. Dit is in het kort wat Sonneborgh doet. Wij merken dagelijks dat de behoefte aan deze aanpak groot is. Zowel onder zorginstellingen als onder particuliere beleggers.
Maar hoe kijken particuliere beleggers dan aan tegen het risico van zorgvastgoed?
Het risicoprofiel van vastgoed is altijd een aandachtspunt. Voor elke investeerder. Dus ook van zorgvastgoed. En het is natuurlijk zo dat zorgvastgoed over het algemeen het minder makkelijk verhandelbaar is dan bijvoorbeeld een appartementencomplex. En dat is niet iets wat door iedere particuliere belegger even goed kan worden ingeschat. Maar wij merken onder de particuliere beleggers die in zorgvastgoed willen investeren wel een trend: minder focus op vastgoedwaarde en meer op contractwaarde. Wat ik hiermee bedoel is dat locatie, regio en courantheid minder dominante een factoren zijn bij een risico afweging omdat men ook kijkt naar het trackrecord van de exploitant en waarde van de onderliggende huurovereenkomst. Want hoewel zorgvastgoed vaak nog specifieker van karakter is dan regulier woonvastgoed is het in deze markt nog steeds gebruikelijk om langjarige contracten af te sluiten. Weliswaar niet meer voor 20 jaar, maar huurcontracten van 10 tot 15 jaar zijn niet ongewoon. En wanneer een exploitant daarnaast ook nog bereid is mee te investeren of zelfs te participeren in een belegging dan geeft dit vertrouwen.
Is het dan niet zo dat dit alleen geschikt is voor het luxe semi-particuliere zorgvastgoed?
Nee, dat hoeft zeker niet het geval te zijn. Om een voorbeeld te geven. Afgelopen jaar hebben wij succesvol een vastgoedfonds geïnitieerd voor de ontwikkeling, bouw en exploitatie van een wooncomplex voor een ggz instelling. Het complex bestaat uit een nieuw te realiseren woongebouw met zelfstandige en betaalbare huurwoningen. De zorginstelling huurt het complex na oplevering voor haar cliënten: jongvolwassenen met een zorg- en ondersteuningsbehoefte die onder begeleiding gaan werken aan een zelfstandige terugkeer in de samenleving. De financiële uitdaging bij dit project was groot. De gebruikers hebben enkel een Wajong uitkering en de huurprijs moet voorbereid zijn op het scheiden van wonen en zorg waardoor deze onder de eerste aftoppingsgrens moet blijven. Ten tijde van de ontwikkeling stegen de bouwprijzen hard en bovendien moest het gebouw volledig gasloos worden uitgevoerd. De zorginstelling wil zelf niet meer investeren in vastgoed en de lokale woningbouwcorporaties hadden geen interesse, net zoals de grote institutionele partijen. Door in een transparante en constructieve samenwerking met de zorginstelling alle kansen tot optimalisatie tegen het licht te houden (zowel ten aanzien van de ontwikkeling, de bouw, de exploitatie als in de juridische en fiscale randvoorwaarden) is het ons gelukt dit project binnen de vooraf gestelde ambities van de grond te krijgen. Duurzaam, kwalitatief en betaalbaar. En door groenverklaring konden we vervolgens een gunstige hypothecaire lening aantrekken. Het fonds biedt een direct rendement van 5,0% per jaar en participanten waren snel gevonden, ondanks de hoge instap (€ 100.000,- of meer).
Je noemt duurzaamheid, is dat een belangrijk thema in de wereld van zorgvastgoed?
Een toenemende focus op duurzaamheid is natuurlijk iets dat we overal in onze internationale samenleving terug zien. Dus ja, ook binnen het zorgvastgoed is dit een thema dat hoog op de agenda staat en wat een steeds grotere rol speelt bij investeringsbeslissingen. Niet alleen bij de zorgexploitanten vanuit het gebruik of vanwege hun maatschappelijke achtergrond. Maar juist ook vanuit de financieringskant bij banken en bij particuliere en institutionele beleggers. Dat is een goede en onvermijdelijke ontwikkeling, maar het biedt tegelijkertijd ook uitdagingen. Meer duurzaamheid resulteert in additionele investeringen die niet gedekt worden uit de beschikbare budgetten. En hoewel duurzaamheid daarmee dus niet tot uitdrukking komt in een hoger (direct) rendement, integendeel zelfs, bestaat er bij de financiering van dit type vastgoed een sterke voorkeur voor nieuw vervaardigd en daarmee over het algemeen duurzaam vastgoed.
Tot slot, wat zijn volgens jou de uitdagingen van de toekomst als het gaat om zorgvastgoed?
Zoals ik eerder al aangaf is de wereld van zorgvastgoed een interessante, uitdagende markt met volop kansen. De opgave is er om meer passende woonvormen te realiseren maar de beschikbaarheid van kapitaal is groot en samenwerking tussen maatschappelijke en commerciële partijen wordt steeds meer gemeengoed. Uitdagingen zijn er natuurlijk ook. De vergrijzing bereikt op enig moment een piek en neemt daarna af. Dat betekent dat er nog meer nagedacht moet worden over woonconcepten die flexibel zijn en ook na 2050 aantrekkelijk zijn voor de woningzoekenden van dat moment. Zonder dat we tot sloop moeten over gaan. Daarnaast is en blijft betaalbaarheid een uitdaging. En tot slot is het belangrijk dat gemeentes ook voldoende ruimte bieden aan het realiseren van dit type vastgoed. Nog te vaak wordt de noodzaak wel onderkent, maar wordt dit niet omgezet in daadkracht en blijft het bij goede initiatieven omdat er geen locatie beschikbaar is waar een initiatief kan landen.
