Sale en leaseback bleek dé uitkomst voor zorginstelling Vilente

Stichting Vilente – de organisatie achter negen woonzorglocaties verspreid over drie Gelderse gemeenten – staat in 2020 voor een lastige uitdaging. Vilente heeft net drie nieuwbouwlocaties gerealiseerd, mede mogelijk gemaakt door leningen van de bank. Maar er moet meer gebeuren om in de toekomst zorg te garanderen, en Vilente zit ‘qua financiering in een soort badkuip’. ‘Onze investeringen betalen zich nu eenmaal niet direct terug’, vertelt Fannie Duijvestijn, Manager Financiën en Control bij Vilente. ‘De bank liet weten dat we zonder inbreng van eigen middelen geen nieuwe ontwikkelingen konden financieren.’

Hoognodige herontwikkeling

Intussen moet locatie Overdal in Oosterbeek nodig worden herontwikkeld tot een eigentijdse locatie voor ouderen met een zorgvraag. De bedoeling is om er zo’n honderd ouderen te huisvesten. Maar net als veel andere zorgaanbieders heeft Vilente met flinke uitdagingen te maken: de vraag naar zorg stijgt door vergrijzing, arbeidsmarktkrapte en eisen aan de kwaliteit. En de gebouwen raken verouderd en zijn niet meer efficiënt genoeg om de benodigde zorg te kunnen leveren. Bovendien moet er de komen jaren flink verduurzaamd worden, om het vastgoed toekomstbestendig te maken. Alleen, hoe betaal je dat?

Samen op zoek naar de oplossing

Vilente vond de oplossing in een sale en leaseback-constructie met Sonneborgh – ontwikkelaar en belegger in zorgvastgoed uit Eindhoven. ‘We hadden elkaar wel vaker gesproken’, blikt Arjan Kuijpers van Sonneborgh terug. ‘Gewoon in het algemeen, over de opgave die er ligt in de zorg. Uiteindelijk kwam het gesprek over overname op gang. Maar dan wel een met duidelijke voorwaarden.’ Duijvestijn: ‘We wilden absoluut de regie houden over de zorg en ons gebouw. En daar kon Sonneborgh voor zorgen.’

Verkoop mét terugkoopoptie

Zo’n sale en leaseback zit eigenlijk simpel in elkaar. Vilente verkoopt één locatie – het Beekdal in Heelsum – aan Sonneborgh. Sonneborgh verhuurt het gebouw direct weer aan Vilente terug. Bewoners en medewerkers merken er niets van, maar door de transactie komt er investeringsruimte vrij voor Vilente. Daarmee kan het belangrijke plannen uitvoeren, en tegelijk gewoon gebruik blijven maken van de bestaande zorglocatie. En als na vijftien jaar het contract afloopt, heeft Vilente als eerste de mogelijkheid om het pand terug te kopen van Sonneborgh.

‘In feite is zo’n sale and leaseback gewoon een hypothecaire constructie’, zegt Arjan Kuijpers van Sonneborgh. Door de triple-net huurovereenkomst blijft de dagelijkse zeggenschap bij de gebruiker: Vilente. ‘Dat was voor ons een hele duidelijke voorwaarde’, voegt Duijvestijn toe. ‘We wilden de regie houden. Als wij besluiten om de muren blauw te schilderen, dan hoeven we niet te checken of dat oké is. Wij bepalen wat er in het gebouw gebeurt. En aan het einde van de rit hebben we de eerste optie om terug te kopen.’

Het beleggingsfonds achter de sale en leaseback is door Sonneborgh speciaal voor dit project opgezet. Het is volledig transparant, zodat beide partijen inzicht hebben in de achterliggende financiën. En de wensen van Vilente over eigen regie zijn vastgelegd in het contract. Maatwerk dus, zegt Duijvestijn. ‘Sonneborgh heeft gekeken naar onze situatie en de constructie daarop aangepast. Ze kijken naar het hele plaatje, als een echte partner.’

Grote investeringsbehoefte

Door het hele land lopen zorgaanbieders tegen dezelfde uitdagingen aan als Vilente. Door de vergrijzing stijgt de vraag naar thuiszorg, wonen met zorg en verpleeghuiszorg. Er komen steeds meer ouderen bij, die bovendien steeds ouder worden – en die trend zet de komende jaren door. Intussen is er een groot gebrek aan zorgpersoneel, waardoor instellingen op zoek moeten naar slimme oplossingen. Woonzorgcirkels bijvoorbeeld, waarbij je verschillende zorgvormen concentreert op één locatie. Zo kun je personeel en faciliteiten zo nuttig mogelijk inzetten. Alleen is daarvoor vaak een flinke investering nodig.

Vilente kan door de sale en leaseback met Sonneborgh investeren in een moderne en duurzame locatie waar toekomstbestendige zorg kan worden geleverd. Op een efficiënte manier, die toch voldoet aan de wensen van de bewoners. Dat is ook de danken aan het meedenken van Sonneborgh, zegt Duijvestijn. ‘Ze zijn een echte partner geweest, die vanuit beleggersperspectief naar onze plannen heeft gekeken. Zo hebben we steeds samen naar de beste oplossing gezocht.’

Veelbelovende oplossing voor de sector

CBRE ziet veel potentie in de samenwerking tussen zorginstellingen en beleggers. Voor Vilente was de samenwerking met Sonneborgh een uitkomst. Beide partijen zijn enthousiast over hun sale en leaseback-oplossing. Kuijpers: ‘Als je dit goed uitvoert en écht samenwerkt tijdens het proces, is het een heel nuttig instrument. Een echte win-win, waar denk ik veel animo voor is in de sector.’

Op dit moment begeleidt CBRE Vilente bij de verkoop van het naastgelegen perceel, met een maatschappelijke bestemming. ‘Ook hierbij zetten we ons in voor de zorg’, vertelt Chantal Hout, Senior Consultant bij CBRE. ‘De grond past niet bij het kernbezit van Vilente, maar we gaan wel voor een goede opbrengst en afspraken. Daarnaast bewaken we de wensen van Vilente voor deze locatie. En dat is vooral: het terrein benutten met een passende uitbreiding. Maar dan zonder zelf het investeringsrisico te hoeven dragen.’

In de zorg zijn de komende jaren flinke investeringen nodig, en daar kunnen de juiste maatschappelijk beleggers bij helpen. Ze kijken goed naar de situatie, denken mee en leveren maatwerk waar zorgorganisaties veel aan hebben. Die kunnen uitbreiden, vernieuwen, verduurzamen of efficiënter werken, afhankelijk van wat cliënten en personeel nodig hebben.